Microsoft Word – WINDY 2025

Szanowni Państwo.

W związku z publikacją reportaży telewizyjnych relacjonujących protest mieszkańców niskich budynków przy ul. Rogowskiej 2 i 2A, domagających się budowy wind, Zarząd SM Nowy Dwór czuje się zobowiązany do zajęcia stanowiska wobec zaprezentowanego materiału, którego głównym celem było stworzenie wrażenia, że jedyną przeszkodą w budowie nowych wind jest brak empatii i zła wola ze strony Zarządu Spółdzielni. W związku z tym poniżej przedstawiamy podstawowe informacje, które pozwolą Państwu zweryfikować przedstawione w materiałach filmowych wypowiedzi i ocenić zasadność przytaczanych w nich argumentów. W pierwszej części niniejszego opracowania podajemy hasłowo najważniejsze tezy, które bardziej szczegółowo zostały rozwinięte w drugiej części.

1. Inwestycje związane z poprawą dostępności są priorytetem dla Zarządu. Dlatego w Kierunkach rozwoju działalności gospodarczej i społeczno-kulturalnej SM „Nowy Dwór” na lata 2026-2030, zatwierdzonych przez Walne Zgromadzenie w roku 2025, został umieszczony ustęp Dostosowanie osiedla do potrzeb osób niepełnosprawnych.
2. Decyzja o budowie nowych wind przekracza uprawnienia Zarządu i Rady Nadzorczej.
3. Budowa nowych wind ze środków całej Spółdzielni wymaga nie tylko zgody Walnego Zgromadzenia Członków SM „Nowy Dwór” ale również większości właścicieli lokali w danej nieruchomości.
4. Sposób rozliczania kosztów remontów i eksploatacji nieruchomości (w tym wind) jest wymogiem ustawowym, który nakłada obowiązek obciążania nimi wszystkich właścicieli lokali proporcjonalnie do udziału, który przypada na ich lokal w nieruchomości wspólnej.
5. Nie jest prawdą, że w 2026 r. wprowadzony zostanie ogólnokrajowy obowiązek instalowania wind w budynkach istniejących.
6. W zasobach SM „Nowy Dwór” są 72 klatki bez wind, w których znajduje się 798 mieszkań. W pozostałych budynkach tylko 50 wind (na 146) dojeżdża do poziomu „0”. W przypadku pozostałych 96 wind, pomimo zjazdu do parteru, do pokonania zostają przynajmniej 2 biegi schodowe.
7. Zarząd podjął działania zmierzające do zmiany przepisów prawa, które ułatwiłyby realizację inwestycji związanych z poprawą dostępności.
8. Warunkiem koniecznym do wybudowanie wind w obecnie obowiązującym stanie prawnym jest przekonanie sąsiadów z klatek z windami, aby udzielili zgody na tę inwestycję. Złożone w formie pisemnej głosy „za” muszą stanowić ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.
9. Po uzyskaniu zgody jw. Zarząd Spółdzielni natychmiast rozpocznie działania niezbędne do zrealizowania inwestycji.

Poprawa warunków życia mieszkańcom, którym wiek lub choroby ograniczają możliwość swobodnego poruszania się, jest przedmiotem szczególnej troski Spółdzielni. Tam, gdzie jest to możliwe, są wykonywane prace likwidujące bariery komunikacyjne, na co jest wiele przykładów. Dlatego nasze zdziwienie budzi przedstawiana Państwu narracja, jakoby to Zarząd stał na przeszkodzie tej inwestycji. Wręcz przeciwnie. Jeżeli tylko będzie to możliwe, natychmiast przystąpimy do pracy. Poprzemy wszelkie działania, które nie będą naruszać przepisów prawa i praw wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Dlatego, posiadając świadomość uwarunkowań prawnych, pragniemy zwrócić Państwa uwagę, że wysiłek i energia osób, które usiłują reprezentować osoby mieszkające w 10 klatkach (Rogowska 2, 2A, 20, 20A, 22, Nowodworska 1, 3, 79, 81, 83) nie mogą być skuteczne. Te działania nie przyniosą spodziewanego przez Państwa efektu, ponieważ nie zlikwidują obiektywnych przeszkód, z których najważniejsze chcemy poniżej krótko omówić.

1. Kierunki rozwoju działalności gospodarczej i społeczno-kulturalnej SM „Nowy Dwór” na lata 2026-2030.

Mając świadomość ciągłego wzrostu liczby osób z ograniczeniami ruchowymi, wynikającymi zarówno z chorób jak i wieku, Zarząd Spółdzielni umieścił w propozycji Kierunków rozwoju działalności gospodarczej i społeczno-kulturalnej SM „Nowy Dwór” na lata 2026-2030 oddzielną część dotyczącą tego zagadnienia. Zapis ten uzyskał akceptację Rady Nadzorczej, a następnie Członków Spółdzielni, którzy przyjęli Kierunki rozwoju … na Walnym Zgromadzeniu w roku 2025. Punkt 13 tego dokumentu brzmi następująco:

13. Dostosowanie osiedla do potrzeb osób niepełnosprawnych.

Spółdzielnia aktywnie działa na korzyść osób niepełnosprawnych. Decyzja o likwidacji bariery architektonicznej odbywa się na indywidualne wnioski mieszkańców, pod warunkiem, iż jest to możliwe pod względem konstrukcyjno – architektonicznym i po spełnieniu wymogów formalno – prawnych (np. zgoda wydana przez współwłaścicieli nieruchomości na dysponowanie nieruchomością przez Zarząd na cele budowlane). Wnioski dotyczące konieczności wykonania robót w obrębie nieruchomości realizowane są w porozumieniu z Radami Mieszkańców Nieruchomości.

Na terenie pomiędzy nieruchomością nr 23 i ul. Komorowską (dz. nr 6/32 AR-8) wybudować plac zabaw z urządzeniami, z których będą mogły korzystać dzieci niepełnosprawne.

Jak więc widać aktywność w tym zakresie były, są i będą priorytetem działań Zarządu i Rady Nadzorczej. Warunkiem, co potwierdza zapis w Kierunkach rozwoju …, jest spełnienie wymogów formalno-prawnych, do których należy zgoda współwłaścicieli nieruchomości i Walnego Zgromadzenia Członków.

2. Uprawnienia Zarządu i Rady Nadzorczej.

Budowa nowych wind jest zadaniem przekraczającym prawne możliwości podejmowania przez Zarząd samodzielnych decyzji. Również Rada Nadzorcza nie ma takich uprawnień. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez Spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Decyzje przekraczające zakres tzw. „zarządu zwykłego”, a taką jest budowa wind i zobowiązanie się do spłaty kredytu zaciągniętego na realizację zadania, bezwzględnie wymagają usankcjonowania przez uczestniczenie w podejmowaniu decyzji wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości.

3. Zgoda Walnego Zgromadzenia i współwłaścicieli nieruchomości.

Ani Rada Nadzorcza, ani tym bardziej Zarząd, nie mają prawa do wydatkowania środków Spółdzielni na inwestycję w poszczególnych nieruchomościach. Budowa wind wymaga zgody Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni. Uzyskanie takiej zgody jest niezbędne nie tylko w przypadku konieczności wydatkowania środków finansowych całej Spółdzielni, ale również wówczas, gdyby taka inwestycja miała być finansowana wyłącznie ze środków danej nieruchomości. Dofinansowanie do budowy wind z budżetu państwa odbywa się bowiem w formie kredytu udzielanego na preferencyjnych warunkach. Zgodę na zaciągnięcie kredytu może wydać wyłącznie Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni, analogicznie jak miało to miejsce w przypadku zaciągnięcia kredytu na termomodernizację.

Poza tym jest potrzebna zgoda współwłaścicieli tej nieruchomości na złożenie przez Zarząd oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę oraz na zobowiązanie się w imieniu właścicieli lokali do poniesienia kosztów inwestycji wraz ze spłatą kredytu. Uzyskanie upoważnienia do złożenia obu tych oświadczeń wymaga aktywnego zajęcia stanowiska przez właścicieli lokali w formie głosowania jednoznacznie „za”. Brak udziału w głosowaniu musi być potraktowane jako głos na „nie”. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 6 ust 4 stanowi, że zawarcie umowy kredytu wymaga pisemnej zgody większości właścicieli lokali w nieruchomości, w której realizowana będzie kredytowana inwestycja. Środki finansowe pochodzące z tego kredytu przeznacza się wyłącznie na potrzeby tej nieruchomości.

4. Rozliczanie kosztów eksploatacji i remontów.

Od początku zasiedlania budynku aż do roku 2007 opłaty za użytkowanie windy pobierane były wyłącznie od osób zamieszkałych w klatkach wyposażonych w windy. Zmiana sposobu rozliczania kosztów była wynikiem wprowadzenia zmian do Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które w art. 4 ustanowiły zasadę rozliczeń kosztów ponoszonych na nieruchomości proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających na poszczególne lokale. Jest to jedyny przewidziany w prawie sposób rozliczeń. Opublikowane na stronach Sejmu propozycje zmian do Ustawy nie przewidują wprowadzenia innego sposobu rozliczania kosztów. Warto również podkreślić, iż zasada ta nie dotyczy wyłącznie wind, ale wszystkich kosztów ponoszonych na nieruchomości. I o ile mieszkańcy klatek bez wind uczestniczą w utrzymaniu i remontach wind w częściach wysokich stosownie do ich udziału w nieruchomości wspólnej, o tyle mieszkańcy części wysokich (z windami) uczestniczą w kosztach utrzymania i remontów części niskich stosownie do ich udziału w nieruchomości wspólnej.

Dla uzmysłowienia sobie proporcji podajemy poniżej zestawienie, które przedstawia udział w kosztach utrzymania nieruchomości (w tym wind w częściach wysokich) ponoszonych przez właścicieli lokali zlokalizowanych w klatkach bez wind i właścicieli lokali w częściach wysokich (z windami), w tym eksploatacji i remontów, w klatkach bez wind:

5. Obowiązek montażu wind.

Oczekiwanie na wprowadzenie od przyszłego roku ogólnokrajowego obowiązku budowy wind w budynkach istniejących, nie ma żadnych racjonalnych podstaw. Nowelizacja Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie będzie nakładać obowiązku montażu wind w istniejących budynkach, lecz wprowadza wymóg instalacji wind wyłącznie w nowo budowanych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych (trzy lub więcej kondygnacji) oraz w nowych budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego (dwie lub więcej kondygnacji), a także w przypadku przebudowy, rozbudowy czy zmianie funkcji obiektu. Tak więc przedstawiane Państwu informacje o rzekomym prawnym obowiązku, który w przyszłym roku zmusi wszystkie spółdzielnie do montażu wind, nie są prawdziwe. Poniżej przedstawiamy fragmenty artykułu zamieszczonego w Serwisie Samorządowym PAP, zawierające wypowiedzi na ten temat wiceministra Ministerstwa Rozwoju i Technologii:

Projektowane rozporządzenie nie wprowadzi obowiązku montowania wind w już istniejących budynkach – poinformował w czwartek w Sejmie wiceminister rozwoju i technologii Michał Jaros.

Dla starzejących się mieszkańców wejście na czwarte piętro jest coraz większym wyzwaniem i dobrze by było, żeby w takich budynkach pojawiły się windy, ale nie ma takiego obowiązku. Chcę to wyraźnie podkreślić: nie ma obowiązku przebudowywania budynków już istniejących. Ta propozycja, która jest poddawana konsultacjom społecznym, dotyczy nowych budynków – podkreślił Jaros, odpowiadając na pytanie posłów Konfederacji.

Nie jest prawdą, że 3,5 tysiąca spółdzielni mieszkaniowych będzie musiało dobudowywać windy. Nie wiem, skąd ta informacja. Prawdopodobnie jeden artykuł spowodował lawinę następnych – zauważył.

6. Problem dotyczy całej Spółdzielni.

Zarząd nigdy nie był przeciwny budowie wind. Musi jednak poruszać się wyłącznie w granicach prawa, szanując opinie zarówno zwolenników jak i przeciwników budowy wind. Między innymi dlatego ani Zarząd, ani pracownicy Spółdzielni, nie biorą udziału w agitacji na rzecz którejkolwiek ze stron.

W zasobach Spółdzielni znajduje się 5256 mieszkań, z których 798 zlokalizowanych jest w 72 klatkach bez wind. Również budynki z windami zostały zaprojektowane w większości w taki sposób, że pomimo zjazdu na parter pozostaje do pokonania wiele schodów. Tylko 50 wind (na 146) dojeżdża do poziomu „0”. W przypadku pozostałych 96 dźwigów, pomimo zjazdu do parteru, do pokonania zostają przynajmniej 2 biegi schodowe. Osoby potrzebujące pomocy mieszkają we wszystkich tych budynkach. Dlatego zgodnie z uchwalonymi w roku 2025 Kierunkami rozwoju … Zarząd skieruje pod obrady Walnego Zgromadzenia Członków SM „Nowy Dwór” w roku 2026 propozycję uchwały w sprawie utworzenia i stałego zasilania specjalnego funduszu na dofinansowanie remontów i inwestycji związanych z likwidacją barier architektonicznych we wszystkich zasobach Spółdzielni. Zgromadzone tam środki byłyby przeznaczane na częściowy zwrot kosztów poniesionych na ten cel przez poszczególne nieruchomości a refundacja odbywała by się zgodnie z postanowieniami Regulaminu uchwalonego w tym celu przez Radę Nadzorczą.

7. Działania Zarządu.

Propozycje zmian w ustawach nie przewidują zniesienia konieczności uzyskania zgody współwłaścicieli nieruchomości. Posiadając tego świadomość, jeszcze na etapie konsultacji społecznych, w imieniu Zarządu, Pani Prezes osobiście spotkała się z wiceministrem odpowiedzialnym za legislację, przedstawiając argumenty za tym, aby wprowadzono regulacje umożliwiające podejmowanie niektórych decyzji, również tych związanych z likwidacją barier architektonicznych (a taką jest np. budowa wind), przez Radę Nadzorczą, z zastrzeżeniem, że inwestycja nie spowoduje zmiany udziałów w nieruchomości. Rozmowy o wsparcie tego postulatu prowadzone były również w Związku Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie. Sugestie te, podnoszone również przez całe środowisko spółdzielcze, najwyraźniej spotkały się ze zrozumieniem, bowiem 19 września 2025 r. opublikowano założenia do projektu nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze, które wskazują, iż w nowych przepisach będą wymienione wszystkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, do podjęcia których wymagana będzie zgoda właścicieli lokali. W pozostałym zakresie zarząd nieruchomością wspólną spółdzielnia będzie wykonywać samodzielnie zarówno w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu, jak też do czynności uznawanych dzisiaj za przekraczające zwykły zarząd, jeżeli tylko nie będą wymienione w katalogu czynności wymagających uchwały właścicieli. Do dnia dzisiejszego propozycja tego wykazu nie została podana do publicznej wiadomości, jak również nie wskazano, kiedy mógłby być uchwalony i zacząć obowiązywać. Tak więc według aktualnego stanu prawnego w dalszym ciągu niezbędne jest uzyskanie zgody współwłaścicieli całej nieruchomości, które w tych przypadkach składają się zarówno z niskich jak i wysokich budynków. Jak już wielokrotnie podkreślaliśmy, brak tej zgody jest podstawową przeszkodą w budowie wind. Nowelizacja ustawy także nie przewiduje zniesienia tego obowiązku.

Dlatego jedyną drogą jest pozyskanie przychylności sąsiadów w tej sprawie. Zachęcamy więc aktywistów tzw. „Komitetu windowego” aby skierowali swoje wysiłki i energię na przekonywanie do zmiany stanowiska kolejnych mieszkańców części wysokich, bo tylko to może doprowadzić do realizacji Państwa oczekiwań. Wszystkie inne działania, łącznie z naciskami medialnymi, tego nie zmienią. Powodują one jedynie Państwa frustrację wynikająca z braku realizacji rozbudzonych nadziei. Zapewniamy natomiast, że po uzyskaniu zgody 50% natychmiast przystąpimy do działania. Aby ułatwić podjęcie decyzji Zarząd ponownie przygotuje w najbliższym czasie szczegółową informację w zakresie przewidywanego kosztu budowy oraz możliwości uzyskania dofinansowania z programów pomocowych i roześle ją do wszystkich właścicieli lokali w nieruchomościach nr 26, 28, 29 i 31.

Mamy nadzieję, że powyższe wyjaśnienia pomogą Państwu zająć w pełni świadome, pozbawione emocji, racjonalne, ale jednocześnie pełne empatii własne stanowisko w sprawie budowy wind.